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罗竖一:中国“去库存”切不可抬升房价

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发表于 2015-12-12 03:08:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  作者:罗竖一

  多年来,稍微留意中国楼市者,可能都会发现一个非常怪异的社会现象:几乎任何时候,都会有一些所谓的专家、房地产研究、中介或代言机构,以及房地产开发商之类的,高抛诸如“购房好时机到了”、“购房抄底最好时间”等等的论调。

  这不,最近一段时间以来,此类论调又遍布国际互联网,且散见于不少媒体。

  果真如此吗?事实上,此类论调多属出于一己私利而推出的营销手段或迷魂药。然,由于有一些媒体的参与或造势,由于有一定层面官方的默许或支持,由于有某些权威头衔或名号的掩盖或诱惑,所以,听信或迷信此类论调者为数众多。于是乎,中国楼市中不时出现盲目按揭或全款购房者。

  但是,包括房地产开发商、商用专家、房地产代言机构等既得利益者在内的各方,还是鲜有开怀大笑者,而多愁眉苦脸者,因为最近几年中国楼市的库存量实在太大了——逐年递增,因为其梦寐以求的暴利时代正在逐步逝去。

  诚然,住房问题作为民生问题,其不仅是重要的经济问题、社会问题,也是重大政治问题。所以,多年来中国政府十分重视住房问题。譬如,2011年11月6日,时任中国国务院总理温家宝,在俄罗斯圣彼得堡表示,中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。

  因此,中国政府适时地推出了“限购”政策。

  可是,在中央尚未公开宣布废止“限购”政策——行之有效而利于下调房价的重要手段之前,中国一些地方却自行放弃了“限购”政策。

  在这样的地方中,呼和浩特是十分值得关注的一个城市,因为2014年6月26日,它正式发文取消限购——全中国第一个敢于吃螃蟹者。

  如今已经过去一年了,呼和浩特的情况究竟怎么样了呢?

  2015年12月11日,澎湃新闻网给出的答案是,据呼和浩特住建局给出的官方数据,目前呼市的总库存在4500万平方米,去除掉棚户区改造、保障房、回迁房、定向团购房,目前呼市纯商品住宅的库存量在900多万平方米,按照呼市每年约300万平方米的去化速度,去化周期为三年。但是,这一库存数据只针对五证齐全的项目,大量没有手续的楼盘并不包含在内。呼和浩特某当地开发商表示,根据他们的数据,算上那些手续不全的项目,目前呼市的总库存在4000万平方米,其中纯住宅库存在2400万-2500万平方米,按照每年300万平方米的去化量,库存去化周期在7-8年。

  据呼和浩特房协相关人士介绍,2012年之前,呼和浩特的房价一直是在涨的,以某品牌房企的项目为例,2007年开盘,均价3200元/平方米,很快就拉升到4000多元/平方米,到了2009年5000多元/平方米,2010年卖6000多元/平方米,2011年7000多元/平方米,2012年高的达到8000元/平方米。而随着限购政策的出台,市场迅速冷却下来,“2012年市场最高峰时全市的售价在7000-8000元/平方米,目前的售价回到5000-6000元/平方米。”该负责人表示。

  显而易见,取消“限购”政策,并未让呼和浩特官方和房地产开发商等方面高枕无忧。相反,他们还得继续绞尽脑汁地“去库存”。

  众所周知,2014年7月11日,上任只有半个月的中国住建部部长陈政高就发出指令,地方要千方百计消化库存。结果,仅仅一个多星期,武汉、苏州、海口等地取消或放松限购。据统计,截至2014年7月23日,全国已经有30个城市通过不同手段放松调控政策,如扬州、泰州、海南、西宁等地放开户籍制度和公积金贷款,而海口、武汉、苏州、厦门、长春、成都等城市实际上已经取消了楼市“限购”政策。

  显然,取消“限购”的城市,都梦想着“去库存”,甚至渴望重回房地产暴利时代。

  但是,2015年11月11日,中国国家统计局发布的数据表明,10月末,全国商品房待售面积6.86亿平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,即住宅待售面积约4.36亿平米。其再创历史新高。

  何况,正像安信证券的一份研究报告所讲,中国国家统计局每月公布的“商品房待售面积”是近似库存的概念,但离真实库存还是有很大差距的,“商品房待售面积”的统计口径是:“报告期末已竣工的可供销售的商品房屋建筑面积中,尚未销售的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”但这个指标有两个遗漏的地方:尚未开工的企业拿地应当计入库存;未竣工的在建项目(除已经预售)应当计入库存。如此,则是总库存约98.3亿平方平方米,其中待售面积6.86亿方平方米、尚未开工的企业拿地42.3亿方平方米、在建商品房库存约49.1亿方平方米。

  完全可以说,当下中国商品房“去库存”之压力,实在是太大了。

  不可否认,中国楼市是中国经济的重要支柱,而面对世界经济不景气,以及中国经济继续下行之现状,商品房“去库存”是必须的。因此,近来中国政府不断地出台有关举措;并且,地方政府也纷纷尽力为房地产保驾护航。

  甚至,2015年11月10日上午,中国最高领导人习近平在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时也明确指出,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。

  但是,包括一定层面的官方等在内的各方,在某些程度上都在有意无意地“误读”、“误解”有关中央指令。

  就拿习近平的上述指令来讲,其是理性的,是负责任的,即并非毫无原则、毫无底线地“去库存”。

  很多人都清楚,目前仅有北京等几个城市在信守“限购”政策。然而,即使如此,在外部一些因素的影响下,包括但不仅限于北京在内的“限购”城市,房价却依然出现了上涨。

  诚然,抬升房价的因素比较复杂,但是,不少地方力推的那些不理性、不负责,而毫无原则性的“去库存”举措,是抬升房价的重要因素。

  如果“去库存”伴随的是房价的不断上涨、攀升,那么,无论是对亿万中国普通干部群众而言,还是对中国经济、政治、社会等来讲,都是饮鸠止渴;而且,全面深化改革等等的积极效果,都会严重受挫。

  实际上,“去库存”最好的根本路子只有一条,那就是,在充分尊重经济规律和尽可能确保各方利益的前提下,让中国房价回归到普通干部群众大都可以接受的合理价位。

  概而言之,笔者罗竖一认为,中国“去库存”切不可抬升房价。否则,既严重危害党和政府的形象,又严重损伤亿万中国普通干部群众的切身利益,还严重影响中国房地产的持续发展,并严重影响中国经济、中国政治和中国社会等方面的良性、健康之发展。

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发表于 2015-12-12 19:14:00 | 显示全部楼层
  唉!好人生错世了
  

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发表于 2015-12-13 11:10:00 | 显示全部楼层
  有房的希望涨没房的希望降,但这关我叼事农村狗二层小楼已盖车子已买

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发表于 2015-12-13 12:13:00 | 显示全部楼层
  不升房价,靠刚需去库存吗?

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发表于 2015-12-13 12:21:00 | 显示全部楼层
  有道理
  

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发表于 2015-12-13 12:28:00 | 显示全部楼层
  北京房价又涨了
  遗产税落地了
  2016将会十分热闹
  

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发表于 2015-12-13 12:31:00 | 显示全部楼层
  最后一波接盘侠(农民,小商人,工人)
  然后就可以开启房产税模式了。

  1.收多房。
  2.收一套房。
  3.小产权发证,收房产税。
  4.农村收宅基地使用费。
  

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发表于 2015-12-13 12:32:00 | 显示全部楼层
  相信政府的宏观调控

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发表于 2015-12-13 12:36:00 | 显示全部楼层
  政府抬升房价目的是想借社会资金炒房,只有房价上涨才能吸引更多热钱进入,中国人习惯买涨不买跌的
  

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发表于 2015-12-13 12:37:00 | 显示全部楼层
  房价涨利国利民
  
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